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中报影院2|如何用三把钥匙打开高回款和降负债的宝箱?

地产财富会如何成为游戏头号玩家?懂机制、有战略、最会玩做房地产行业头号玩家也是如此

中报影院2|如何用三把钥匙打开高回款和降负债的宝箱?

地产财富会

如何成为游戏头号玩家?

懂机制、有战略、最会玩

做房地产行业头号玩家也是如此

只要参透市场规律

及时调整打法

该是你的位置,别人拿不走

2020-8-28

自2017年调控收紧,房地产信贷明显紧缩之后,房企开始积极强化现金流,降低融资成本。高杠杆、高负债的时代事实上一去不复返。

如今进入2020年,三年过去了,行业稳字当头,高回款、降负债浪潮早已席卷而来。

上半年中期业绩不仅是房企穿越“疫情周期”的答卷,也是房企展现内功,调整企业增长结构,优化财务数据的答卷。

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地产尖子班排名第一的碧桂园答卷一如既往优秀。8月25日,碧桂园披露2020年中期业绩,报告显示:

实现归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿,继续位居行业前列;第三方数据显示,其全口径销售金额3723.1亿元,稳居行业第一。

实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元,回款率高达94%,连续五年高于90%;有息负债总额下降至3420.4亿元,相较2019年末下降了7.5%。

碧桂园赢在当下也锁定了未来。

不仅是班级成绩第一,还是根据市场变化能迅速作出反应的第一——高回款、降负债是碧桂园期中答卷核心主题。

正如斯皮尔伯格执导的电影《头号玩家》,讲述了一个大男孩凭借对虚拟游戏设计者的深入剖析,找到隐藏在关卡里的三把钥匙,成功通关游戏,收获网恋女友的故事。

碧桂园则是地产行业的头号玩家,以一个成熟青年的姿态,深入剖析地产行业规则,找到隐藏在高回款、降负债战略调整中的三把钥匙,最终在房企中率先穿越周期,保持行业引领地位。

钥匙1

卖的多是王道

好的业绩是高回款的基本盘,螺蛳壳里做道场虽也可行,但大不易。碧桂园为了高回款、降负债,首先要有业绩,形成规模效应。

不管市场环境如何,碧桂园首先做到了地产行业头号玩家应有数据的呈现。

期内碧桂园实现权益合同销售金额2669.5亿元,放在疫情的大背景下数据相当亮眼。

数据显示,2020年1-2月,碧桂园业绩因受疫情影响同比下跌,不过问题不大,2月是疫情肆虐之月,百强房企单月销售业绩同比下降37.9%。

在政府全面复工复产的号召之下,碧桂园业绩在接下来的几个月一路回升。自3月起,碧桂园已连续5个月实现同比增长,其中7月份权益销售额542.8亿元,同比增长27.52%。

船小好掉头,船大好顶浪。头部房企的优势恰好表现在此,半年拼搏之后,碧桂园依旧是行业第一。

其次,碧桂园的前瞻性布局得到体现。

碧桂园战略布局符合人口流动趋势,土地储备兼具深度与广度。一方面,碧桂园前瞻性地深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群,很好地契合了国家重大区域发展战略。在碧桂园已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域。

另一方面,碧桂园“坚定看好新型城镇化前景,坚持一到六线合理均衡布局”的投资策略。

今年政府工作报告即提出要“加强新型城镇化建设”,包括大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。碧桂园的发展布局策略与之极度契合。按项目所在地分,碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61,

借助新型城镇化的东风,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28,优于同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率。

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报告显示,上半年碧桂园实现毛利约为448.9亿元,净利润约为219.3亿元,公司股东应占核心净利润约为146.1亿元。

碧桂园的股东幸福感持续得到提升。

董事会宣布派发中期股息每股人民币20.55分,半年派息总额占核心净利润总额的31.0%;wind数据,2016-2019年每股收益复合年增长率达52.8% ,每股派息复合年增长率为46.59%。

皆大欢喜。

钥匙2

“存”得多、用得少,会花钱、会用钱

中国人有手里留钱的习惯,因为现金流则是安心的根本。在房地产行业稳字当头的时代,碧桂园也养成了这一好习惯。

上半年,碧桂园持续对回款目标强考核,强化标准化、精细化的管理机制。以高达94%的回款率。向外界展示了碧桂园“会过日子”的持家形象。

归功于强大的回款能力,截至2020年6月30日,碧桂园可动用现金余额高达2055.2亿元,占总资产比例为10.5%;净借贷比率仅为58%,远低于行业90%的均值,连续多年保持了净借贷比率低于70%。

这是一个让人非常安心的数字。

报告期内,碧桂园有息负债总额相较去年底下降了7.5%,由3696亿元下降至3420.4亿元。以碧桂园的可动用现金余额,再加上尚未使用的约3288.1亿元银行授信额度,完全可以覆盖。

碧桂园资金的充裕主要得益于三个方面:

1)提高全周期竞争力

2020年是碧桂园全周期综合竞争提升年,也是高质量发展关键年,为此碧桂园集团核心管理层在年初提出“一率五力”,即在合法合规、保证安全质量的前提下,做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。

碧桂园在提效降费方面取得显著成效,实现高质量的发展。期内碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元,同比下降27.9%。

2)降低融资成本

在房地产金融政策从严背景下,碧桂园上半年,融资成本进一步降低,加权平均借贷成本为5.85%,相比去年底下降了0.49个百分点,反映投资者对公司主体信用及偿债能力的信心。

惠誉给予碧桂园投资级的BBB-企业信用评级,标普及穆迪分别给予碧桂园BB+及Ba1评级,距投资级均只有一级之遥。此前,2019年8月,穆迪将碧桂园的展望由“稳定”调升至“正面”,肯定了碧桂园强劲的执行力、稳健的财务管理能力。

3)拓宽融资渠道

截至7月28日,碧桂园发行5笔共计25.44亿美元海外债券,票面利率位于4.2%-5.625%区间。特别是7月28日,碧桂园成功定价发行双年期共计10亿美元债券,发行账簿峰值达到75亿美元,为发行规模的7.5倍,表明投资者对公司主体信用及偿债能力的信心。

Wind数据显示,2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%,碧桂园的发债利率远低于行业水平,融资成本优势愈发明显,有利于保证资金持续供给并优化财务杠杆。

碧桂园步入高质量发展的“稳”车道。

钥匙3

花样多,前途无忧

人无远虑,必有近忧。碧桂园有远虑。

高回款、降负债短期靠主业,长期则要靠多元化业务来实现,一是因为多元业务发展符合市场发展趋势,能提振投资者信心;二是因为多元业务未来同样能带来现金收入。

近年来,多元化业务越来越为房企重视,关键原因在于分散风险,提高经营安全性,促进企业原业务的发展。

毕竟三十年河东,三十年河西,房地产行业已经由黄金时代迈入白银时代,凛冬虽未至,但未雨绸缪是行业大势。

碧桂园的行业领先地位自然包括多元业务领域的领先,其多元业务遵循围绕主业开展,布局国计民生的规则。

“我们布局建筑机器人和其他新业务,目的是想通过机器人化推动生产力的提升,让碧桂园的主业和新业务并驾齐驱,借助科技的力量提升企业竞争力。”碧桂园执行董事总裁莫斌在发布会上表示。

在与主业息息相关的建筑机器人领域,碧桂园于2018年7月成立博智林机器人公司,围绕建筑机器人+装配式+BIM技术,推动建造新工艺与机器人协同发展。

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截至2020年8月14日,博智林机器人公司已累计递交专利申请2314项,获授权567项,现有在研建筑机器人50款,其中35款已投放工地测试,填补行业空白,其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

实际应用层面,地面整平、楼层清洁等机器人已分别在顺德和阳江等地项目上使用,施工质量得到甲方、总包方、监理方共同验收认可。

在关系国计民生领域,碧桂园主要围绕餐饮机器人和现代农业进行布局。

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餐饮机器人方面,碧桂园成立全资子公司千玺机器人集团,率先打造国内领先的机器人餐厅连锁品牌。截至2020年6月底,已申请各类专利611项,目前已获授权的有205项,其中迷你雪糕机、集装箱煲仔饭机器人、咖啡机、汉堡机已进入量产阶段。

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现代农业方面,碧桂园成立全资子公司碧桂园农业控股有限公司,目前已取得阶段性成就。包括在武汉建立“中国种谷”,推进中国种业发展;在黑龙江建三江开展大型无人化农场试验示范;携手湖南国家杂交水稻中心,助力非洲实现粮食安全。

手持三把钥匙,地产行业头号玩家碧桂园如同一头身手敏捷的大象,够重量级,又能及时预知行业动态,做战略调整的第一。

即便置身水大鱼大的房地产行业“游戏”中,碧桂园“通关”同样是迟早的事。

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作者: 网站小编

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